長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存真的告急？

近日，一份名為《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》的文件流傳開(kāi)來(lái)。

這份公函稱(chēng)，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在“12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

該函顯示，到今年3月，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，但尚未銷(xiāo)售的住宅去化周期僅為2.8個(gè)月，下轄的長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市去化周期分別為2個(gè)月、1.9個(gè)月。

5月14日，長(zhǎng)沙市住建委約談80余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，促使其加快入市步伐。

庫(kù)存告盡，樓市告急，都是精裝修政策惹的禍？

一般而言，當(dāng)一個(gè)城市住房的消化周期低于3個(gè)月，房?jī)r(jià)就會(huì)有極強(qiáng)的上漲動(dòng)力。事實(shí)上，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)自2016年下半年開(kāi)啟上漲模式以后，至今未曾剎車(chē)。

搶房恐慌在購(gòu)房者中彌漫，各種怪象也已見(jiàn)多不怪。

前不久，長(zhǎng)沙一樓盤(pán)搖號(hào)名單中竟然出現(xiàn)了兩名00后，其中一個(gè)生于2007年，今年才11歲。

5月4日，北辰三角洲開(kāi)門(mén)放籌，有人排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)暈倒，當(dāng)場(chǎng)不省人事，有購(gòu)房者大打出手引來(lái)警察，3天超過(guò)5千人排隊(duì)搶房，排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)不少是上了年紀(jì)的老人。有人在公眾號(hào)“地產(chǎn)BBC”留言稱(chēng)，“親眼看到一個(gè)頭發(fā)全白的走路走不動(dòng)的老嗲嗲(注：長(zhǎng)沙方言，泛指老翁)，被兒子喊著來(lái)認(rèn)籌北辰，那么大年紀(jì)還來(lái)受這罪”。

……

開(kāi)盤(pán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為這場(chǎng)狂熱作了注腳：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人搖號(hào)，中簽率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人搖號(hào)，中簽率12.3%。這兩個(gè)盤(pán)同在濱江，性?xún)r(jià)比不相上下，房源同是600多套，不同的是，認(rèn)籌人數(shù)后者暴漲了一倍多。

目光轉(zhuǎn)向長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的熱門(mén)區(qū)域——梅溪湖板塊，同樣的戲碼也在上演：云頂梅溪湖和金茂灣兩項(xiàng)目今年4月雙雙搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌人數(shù)都在房源數(shù)量的兩倍以上。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年4月，長(zhǎng)沙需求最龐大的剛需和改善市場(chǎng)仍是供不應(yīng)求，認(rèn)籌人數(shù)與推售房源數(shù)量之比最高達(dá)到了8：1。

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都是精裝修政策惹的禍。

今年3月，長(zhǎng)沙出臺(tái)精裝修政策，要求“長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)(芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū))新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%”，卻沒(méi)有像武漢等地一樣出臺(tái)精裝價(jià)格的詳細(xì)限制條款。

據(jù)了解，精裝價(jià)格因此被一些樓盤(pán)不斷推高，報(bào)價(jià)從約2000元/平方米漲到超過(guò)4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新區(qū)官網(wǎng)掛出了“長(zhǎng)沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標(biāo)公告”，根據(jù)公告可計(jì)算出，該樓盤(pán)精裝修工程造價(jià)約4600元/平方米。

在一些房產(chǎn)銷(xiāo)售員的渲染下，裝修價(jià)格看漲預(yù)期強(qiáng)烈，購(gòu)房者排隊(duì)搶房重回樓市?！皞髡f(shuō)裝修定價(jià)政策5月份就要出臺(tái)，要買(mǎi)房子就趕緊。”長(zhǎng)沙江山帝景的一位置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)。

事實(shí)上，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，多個(gè)毛坯樓盤(pán)目前都在重新考慮按裝修價(jià)格開(kāi)盤(pán)。不過(guò)，因裝修新政涉及發(fā)改、住建、稅務(wù)和銀行等多個(gè)部門(mén)，相互之間利益考量并不一致，裝修新政的出臺(tái)時(shí)間一再后延。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛，搖號(hào)成了新生意

引發(fā)搶購(gòu)的另一個(gè)因素是一二手房?jī)r(jià)格的倒掛。

以北辰三角洲為例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是買(mǎi)到100平方米的新房，就等于賺到50萬(wàn)元。

一張剛需票，十萬(wàn)雪花銀。沒(méi)有購(gòu)房資格，創(chuàng)造購(gòu)房資格也要上。層層加碼的限購(gòu)政策下，怎么創(chuàng)造？

2017年3月18日，長(zhǎng)沙發(fā)布限購(gòu)政策，實(shí)行區(qū)域性住房限購(gòu)，并暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍家庭出售新建商品住房。

同年5月20日，限購(gòu)升級(jí)，限購(gòu)對(duì)象擴(kuò)大至本市戶(hù)籍家庭，限購(gòu)范圍也從新房擴(kuò)大至二手房：暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同)；暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍家庭出售商品住房。

而到2017年8月，長(zhǎng)沙人才新政細(xì)則發(fā)布，大專(zhuān)以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買(mǎi)房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保，遷了戶(hù)口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商?。而辦理戶(hù)口更簡(jiǎn)單，憑戶(hù)口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶(hù)手續(xù)。

這直接打破了5月20日發(fā)布的限購(gòu)政策。對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾于2017年9月報(bào)道稱(chēng)，“由于符合購(gòu)房條件的人群驟增，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，這將加劇供需失衡，短期內(nèi)市場(chǎng)將難以降溫?！?/p>

當(dāng)然，沒(méi)大專(zhuān)以上學(xué)歷的，花幾萬(wàn)買(mǎi)個(gè)小商鋪或投資商業(yè)公寓，一樣可以曲線入戶(hù)。自己沒(méi)有購(gòu)房資格，家里的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房產(chǎn)中介稱(chēng)花個(gè)二、三萬(wàn)元就可以幫客戶(hù)辦戶(hù)口。各種“套路”在購(gòu)房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者笑稱(chēng)：“誰(shuí)家還沒(méi)幾個(gè)剛需啊?！?/p>

強(qiáng)烈賺錢(qián)效應(yīng)下，創(chuàng)造條件去排隊(duì)搖號(hào)也成為一些人的新生意。該總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶(hù)”都300多個(gè)人了，只要搖上號(hào)，再把號(hào)子轉(zhuǎn)手倒賣(mài)出去，至少是20萬(wàn)元的收益。

打擊捂盤(pán)能否加快供應(yīng)？

一二手房房?jī)r(jià)倒掛也讓一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。中央美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發(fā)中央公園、中冶中央公園等項(xiàng)目均長(zhǎng)時(shí)間捂盤(pán)，有的捂盤(pán)時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)一年以上。

對(duì)此，今年5月14日，長(zhǎng)沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目須于當(dāng)周內(nèi)上報(bào)銷(xiāo)售方案，并在限定時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)構(gòu)成捂盤(pán)的項(xiàng)目和企業(yè)，除嚴(yán)格限定其按照最初審批價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售外，還將通過(guò)曝光、約談、納入“黑名單”等手段，促使其加快入市步伐，對(duì)捂盤(pán)情節(jié)特別嚴(yán)重且拒不整改的，將暫停其參與長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)招拍掛，禁止其在長(zhǎng)沙拿地。

長(zhǎng)沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清表示，由于各界對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期，導(dǎo)致長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖通過(guò)捂盤(pán)，推遲上市時(shí)間，用時(shí)間換取漲價(jià)。

“這種想法完全是錯(cuò)誤的，我們應(yīng)該看到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，始終堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)放棄一切不切實(shí)際的想法，加快在建商品房入市。”胡漢清說(shuō)。

不過(guò)，對(duì)于打擊捂盤(pán)的力度和效果，也有質(zhì)疑的聲音。

2017年9月28日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快在建商品住房入市銷(xiāo)售的通知》，明確對(duì)納入督辦范圍的商品住房項(xiàng)目，符合預(yù)售條件的多層房屋施工至正負(fù)零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù)；凡應(yīng)開(kāi)工而未開(kāi)工，或已開(kāi)工但工程進(jìn)度緩慢，不能按用地合同約定的開(kāi)工、竣工時(shí)間上市銷(xiāo)售的，按土地出讓合同約定補(bǔ)繳土地閑置費(fèi)，并依法依規(guī)追究企業(yè)有關(guān)責(zé)任。

如今，距通知發(fā)布已過(guò)去大半年時(shí)間，施工至主體5層就拿預(yù)售許可的項(xiàng)目數(shù)量可謂鳳毛麟角，反而封頂不賣(mài)的項(xiàng)目比比皆是。

而政策高壓下，也有捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商表示委屈。

位于芙蓉區(qū)人民東路的中交中央公園的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，樓盤(pán)2016年住宅就賣(mài)過(guò)7000多元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在想拿預(yù)售，但政府限價(jià)6000多元/平方米，比周邊項(xiàng)目低了一半。“拖了這么久，公司其實(shí)也挺著急，也想快點(diǎn)賣(mài)房，回籠資金，但價(jià)格實(shí)在太低了。”

長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量能否回升？

購(gòu)房者入市之時(shí)，開(kāi)發(fā)商也在搶地。

今年4月17日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)021地塊，40余家房企爭(zhēng)搶?zhuān)?jìng)拍短短4分鐘，便達(dá)到熔斷頂點(diǎn)；5月15日，長(zhǎng)沙市高新區(qū)首宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊“出嫁”，僅9分鐘即達(dá)到最高競(jìng)價(jià)。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商哄搶土地固然與樓市火爆高度相關(guān)，也與近幾年供地短缺息息相關(guān)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2013年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)(長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)加上原望城縣，后改為望城區(qū))經(jīng)營(yíng)性土地供地727萬(wàn)平方米；2014年499.2萬(wàn)平方米；2015年僅189萬(wàn)平方米；2016年332萬(wàn)平方米，不到2013年高點(diǎn)的一半。

住宅用地供應(yīng)更是不斷縮減。2014年和2015年，長(zhǎng)沙市區(qū)(內(nèi)五區(qū))成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。

橫向比較來(lái)看，2017—2019年，長(zhǎng)沙年均住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是290萬(wàn)平方米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米與722萬(wàn)平方米，均比長(zhǎng)沙高出很多。

針對(duì)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳加快供地節(jié)奏的建議，長(zhǎng)沙市國(guó)土局曾對(duì)媒體表示，從2018年1月份到4月份，長(zhǎng)沙供地力度已經(jīng)有大幅度提升。其中，全市(含區(qū)市縣)住宅用地已供應(yīng)了2600畝，同比增623%；住宅可建面積549萬(wàn)平方米，同比增622%。

不過(guò)，有市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，今年前4個(gè)月，長(zhǎng)沙市住宅供地中，非中心城區(qū)的區(qū)市縣占了很大份額。在省住建廳的公函中，長(zhǎng)沙中心城區(qū)屬于加快供地的范圍，長(zhǎng)沙市國(guó)土局則回應(yīng)全市范圍供了不少地。只是兩者所涵蓋的區(qū)域并不一致。

2018年快要過(guò)去一半，但截至本刊記者發(fā)稿前，在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局的官網(wǎng)上，還未查詢(xún)到該市2018年度國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)計(jì)劃。