上個(gè)月，北京二手房成交18096套。同比上漲67.5%；環(huán)比漲幅達(dá)32.3%。

是什么讓低迷了許久的二手房市場(chǎng)突然成交大增？這一個(gè)月的變化是否意味著樓市將再度高溫？記者連續(xù)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年“3·17新政”以來(lái)二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，讓一些剛需結(jié)束了觀(guān)望；同時(shí)部分區(qū)小學(xué)入學(xué)政策的調(diào)整，也導(dǎo)致短期內(nèi)“學(xué)區(qū)房”成交量有所上漲。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)升溫的后勁恐怕已經(jīng)不足；后期伴隨著限房?jī)r(jià)、共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的大批入市，剛需將在新房市場(chǎng)有更多選擇。

剛需入場(chǎng)

成交量創(chuàng)14個(gè)月來(lái)最高

朝陽(yáng)區(qū)北苑中介經(jīng)紀(jì)人趙成（化名）近來(lái)面臨一個(gè)尷尬的狀況：當(dāng)購(gòu)房人咨詢(xún)新街坊兩居室時(shí)，他只能很不好意思地回一句——抱歉，沒(méi)靠譜房源了。

二手房市場(chǎng)里，所謂“靠譜的房源”就是業(yè)主誠(chéng)心出售、價(jià)格不虛高、也沒(méi)有抵押等亂七八糟事的房源。此前，新街坊兩室兩廳、80多平方米的戶(hù)型至少也會(huì)有三四套掛網(wǎng)出售。但昨天同類(lèi)戶(hù)型僅有一套在售，報(bào)價(jià)510萬(wàn)元。

從近期歷史成交記錄中最高的480萬(wàn)元成交價(jià)便可看出，這套房就是“不靠譜房源”——業(yè)主不著急賣(mài)，所以報(bào)價(jià)稍高等市場(chǎng)回暖。這類(lèi)房源難以成交，中介也很少會(huì)向購(gòu)房人推薦。房源哪兒去了？我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，創(chuàng)下了14個(gè)月以來(lái)的新高。

還有一組數(shù)據(jù)在印證剛需是上個(gè)月的主要購(gòu)房人。來(lái)自我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年調(diào)控以來(lái)，公積金成為客戶(hù)選擇最多的貸款方式。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉說(shuō)，使用公積金購(gòu)房的客戶(hù)基本是以自住需求為主，他們或是首次置業(yè)、或是賣(mài)一買(mǎi)一的改善置業(yè)，整體需求頗為剛性，投機(jī)的人很少。

劃片調(diào)整

影響“學(xué)區(qū)房”短期成交

“學(xué)區(qū)房”的影響依然關(guān)鍵。這也成為一些區(qū)二手房成交量大增的主要因素。

“今年買(mǎi)房還能上中關(guān)村一??；明年再買(mǎi)，就不一定能上了！”在海淀區(qū)，一名中介經(jīng)紀(jì)人正試圖說(shuō)服猶豫的購(gòu)房人。

按照海淀區(qū)教委規(guī)定，自2019年1月1日起，該區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。

東城區(qū)教委也明確，入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為2018年6月30日后取得的家庭，自今年起該家庭適齡兒童將通過(guò)電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片入學(xué)。

這些區(qū)入學(xué)政策的調(diào)整從根本上是為了打擊炒作和跟風(fēng)搶購(gòu)“學(xué)區(qū)房”，通過(guò)多項(xiàng)措施，嚴(yán)控以房擇校，讓“學(xué)區(qū)房”難以對(duì)應(yīng)單一名校。有市場(chǎng)人士分析，學(xué)區(qū)房成交量增長(zhǎng)是短期情況，未來(lái)新政實(shí)施后市場(chǎng)也會(huì)趨于穩(wěn)定，此前價(jià)格高居不下的房源也有望降溫。

面向剛需

新房房源將大增

我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，本市二手房成交均價(jià)環(huán)比4月上漲了0.6%，漲幅較4月略微擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但絕對(duì)幅度并不大。與去年4月的最高點(diǎn)相比，5月二手房?jī)r(jià)格依然累計(jì)下降了17.6%。

對(duì)于剛需而言，雖然二手房成交量增加造成部分地區(qū)房源在售量減少，但在近期還可以在新房市場(chǎng)有其它選擇。按計(jì)劃，今年本市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目將大批入市，樓市調(diào)控的加法也將明顯發(fā)力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，從本月開(kāi)始將有大量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目上市，“對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，在大量低價(jià)房源上市后，選擇余地也將增加”。