樓市的調(diào)控與資金狀況，在近期發(fā)生了微妙的變化。

一方面，調(diào)控依舊，并且不斷加碼。近期領(lǐng)漲樓市的二線城市，政策力度可謂空前。6月24日起，西安、長沙先后發(fā)文加強(qiáng)對(duì)購房資格的管理，并暫停向企業(yè)出售商品住房和二手房。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾?！遍L沙市住建委黨委書記、主任王偉勝在發(fā)布政策時(shí)的表態(tài)，在一定程度上表明了地方政府的決心。

另一方面，調(diào)控帶來的銷售增速下滑，以及“去杠桿”背景下的融資渠道收緊，融資成本走高，讓前一輪行情中加杠桿擴(kuò)張的部分房企，其資金狀況被認(rèn)為將在2018年下半年經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)，三季度是否“降價(jià)回款”的猜測(cè)一直存在。

調(diào)控與資金雙重承壓下，本周末央行定向降準(zhǔn)，也給樓市走向帶一些猜測(cè)。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)存在利好。但也有觀點(diǎn)指出，政策對(duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿融資方式基本被叫停，此次降準(zhǔn)對(duì)緩解房企償債壓力的作用不應(yīng)被過高預(yù)估。

限售持續(xù)“下滲”

調(diào)控依舊是近期樓市的主旋律。

繼6月24日，西安在全國首先暫停向企事業(yè)單位銷售商品住房和二手住房后，長沙迅速跟進(jìn)。

6月25日，長沙市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，同樣暫停向企業(yè)銷售商品住房和二手住房。并從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴(yán)禁炒作等環(huán)節(jié)出臺(tái)九大措施，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控。

其中，長沙收緊了限售政策。與此前限售兩年所不同的是，此次長沙市規(guī)定，自6月26日起，在長沙限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，除卻西安、長沙開啟了對(duì)企業(yè)暫停銷售住房的政策，近期，“限售”等調(diào)控政策在三四線城市加速“下滲”。

所謂限售，是指購房取得房產(chǎn)證后，滿一定年限才能上市交易的調(diào)控政策，首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺(tái)新規(guī)“新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售”。此后迅速被各樓市熱點(diǎn)城市采用，到2018年初，全國已有超過50個(gè)城市對(duì)全部或部分房源限售。

2018年以來，隨著部分三四線城市在樓市輪動(dòng)效應(yīng)的作用下開啟了上漲周期，“限售”政策對(duì)三四線城市的“下滲”也在加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來，宜昌、徐州、西雙版納等多個(gè)城市發(fā)布了“限售”政策。

其中，宜昌和西雙版納對(duì)限購區(qū)域內(nèi)實(shí)施兩年限售。而徐州則在6月初印發(fā)規(guī)定，對(duì)市區(qū)戶籍家庭擁有一套住房的，新購商品房限售2年，對(duì)當(dāng)?shù)貞艏彝碛卸鬃》考耙陨?、和非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的則限購3年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，限售政策對(duì)炒房客施加較大的資金壓力，是破解短期內(nèi)套現(xiàn)的炒房行為最有效、最嚴(yán)厲的政策之一。限售政策在部分城市的出臺(tái)和收緊，表明房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)從嚴(yán)。預(yù)計(jì)后續(xù)部分城市，尤其一些中西部熱點(diǎn)城市和三四線城市，出臺(tái)政策“限售”、“限購”的可能性依然較大。

資金依舊緊張

在調(diào)控依然從緊的背景下，房企的資金狀況格外引人關(guān)注。

6月22日，中國人民銀行發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2018）》表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%。

負(fù)債率高企的同時(shí)，從數(shù)據(jù)來看，房企融資難度也在不斷加大。

公司債方面，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，環(huán)比減少87.59%。其中境內(nèi)發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元（人民幣），環(huán)比減少94.82%。

貸款方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)貸款10201億元，同比下降2.8%。其中，五月單月新增國內(nèi)貸款1564億元，同環(huán)比分別下降約9%和7%。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，一些2016年加杠桿擴(kuò)張的房企，借貸資金平均周期2年，融資渠道收緊的背景下，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

這也讓央行降準(zhǔn)格外引人關(guān)注。6月24日，央行宣布：從2018年7月5日起，下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

多位受訪人士均指出，從以往的政策實(shí)施效果來看，雖然政策定向支持的意圖明顯，但資金難免間接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域，可能在一定程度上對(duì)樓市產(chǎn)生潛移默化的影響。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，為了防止資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)在宏觀審慎的金融管控體系下，加強(qiáng)監(jiān)管檢查，加大處罰力度，通過非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和現(xiàn)場(chǎng)檢查，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的報(bào)備、管理和考核，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的快速增加。

張宏偉則指出，當(dāng)前政策對(duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿融資方式基本被叫停，因此，即使降準(zhǔn)，短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿。預(yù)計(jì)2018年三季度，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，房企放棄價(jià)格“底線”，主動(dòng)降價(jià)的可能性在加大。