《瞭望》新聞周刊記者近日對(duì)北京、江蘇、廣東、廣西等地多座試點(diǎn)“租售并舉”城市進(jìn)行采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，大量房企“扎堆”搶租賃市場(chǎng)“證券化”機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，吸引了諸多運(yùn)營(yíng)主體躋身這萬(wàn)億租賃市場(chǎng)“跑馬圈地”。在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)該高度警惕租賃金融變身樓市“加杠桿”的新型金融來(lái)源。

“租賃金融”升溫

根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模已超1.3萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。目前，廣東、浙江、北京、上海分別有47%、41%、37.2%、38.3%的城鎮(zhèn)家庭通過(guò)租賃解決居住需求，租賃市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常接近。

《瞭望》新聞周刊記者采訪(fǎng)了解到，隨著住房租賃機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，住房租賃證券化得到了相關(guān)部門(mén)的高度重視。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端告訴《瞭望》新聞周刊記者，“中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著諸多運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行嘗試和探索。作為新的藍(lán)海，金融支持是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的基石?！?/p>

從市場(chǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛布局以房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)為標(biāo)的物的“租賃金融”領(lǐng)域。2017年下半年開(kāi)始，保利、碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企已獲租賃證券化的入場(chǎng)券。2018年，上述房企紛紛加速推動(dòng)租賃“證券化”的步伐。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前房企獲批的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、商業(yè)地產(chǎn)證券化（CMBS）、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已超500億元。

除此之外，3月12日，中國(guó)建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起首期20億元公寓資產(chǎn)并購(gòu)基金，促進(jìn)租賃市場(chǎng)快速整合發(fā)展。

本刊記者對(duì)多方進(jìn)行深入采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，房企、銀行、機(jī)構(gòu)等搶灘租賃市場(chǎng)帶有各自明顯的目的性。

廣西銀監(jiān)會(huì)柳州銀監(jiān)分局局長(zhǎng)吳劍認(rèn)為，在目前銀行嚴(yán)控信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、外加一線(xiàn)城市嚴(yán)查并購(gòu)貸款的情形下，開(kāi)發(fā)商的融資渠道受限、融資收緊。資產(chǎn)證券化是釋放行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法之一。

張曉端認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，從高周轉(zhuǎn)模式到自持，資金是最大的考驗(yàn)。互聯(lián)網(wǎng)巨頭進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)力在于為大量資金尋找“出口”。人民銀行南寧中心支行政策研究室主任黃盛文認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)解決最后“十米”的問(wèn)題，需要大量實(shí)體物業(yè)作為支撐，但在重資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)缺乏足夠的人才來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，盯準(zhǔn)成本較低的租賃市場(chǎng)，在政府盤(pán)活集體、倉(cāng)儲(chǔ)、劃撥用地的前提下，以低成本介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以利潤(rùn)豐厚的電商銷(xiāo)售渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

存圈錢(qián)炒房“跑偏”隱憂(yōu)

《瞭望》新聞周刊記者采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)的收益與證券市場(chǎng)短期內(nèi)的收益差距很大，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)“證券化”過(guò)程中，存在著圈錢(qián)搶地入市炒房“跑偏”的隱憂(yōu)。

建行北京市分行房金部副總經(jīng)理吳樹(shù)德向《瞭望》新聞周刊記者舉例說(shuō)明，“如果一套房子首年月租金6500元，每年按3%遞增，一次性交滿(mǎn)3年房租可打9.2折，那么使用住房租賃貸款后，建行可一次性將3年房租付給房主，租客僅需支付租賃貸款月供6623元，三年少支出2664元。房主可一次性拿到三年的房租，租客減少了支出，住房租賃貸款對(duì)各方都有利?！?/p>

深圳平石資產(chǎn)管理公司合伙人張?zhí)爝\(yùn)根據(jù)市場(chǎng)化資金的運(yùn)行收益對(duì)本刊記者剖析指出，銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率為4.5%～8.5%之間，當(dāng)前租金收益率只有1.5%～3%之間。如果要進(jìn)行住房租賃資產(chǎn)證券化，目前私募、公募基金的參與積極性較低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，在北上廣等一線(xiàn)城市，住宅物業(yè)租金回報(bào)率大多在2%左右，而國(guó)內(nèi)資金成本年化利率介于5%至8%之間，如果沒(méi)有資產(chǎn)證券化，自持型的重資產(chǎn)租賃模式根本玩不轉(zhuǎn)。

建行廣東分行的測(cè)算顯示，廣州住房租金回報(bào)率在北上廣深中是較高的，達(dá)到了1.7%。本刊記者采訪(fǎng)了解到，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科累計(jì)花了170億元在北京、廣州、佛山拿了5幅自持地塊，用來(lái)發(fā)展租賃住房。以佛山地塊為例，樓面單價(jià)15300元，100%自持，加上建安成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，達(dá)到約2萬(wàn)元／平方米。租金按100元／平方米／月計(jì)，需要200個(gè)月才能回本，比酒店回本周期還長(zhǎng)。

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前缺乏針對(duì)住房租賃市場(chǎng)證券化的稅收優(yōu)惠政策，這將在很大程度上抑制資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃的長(zhǎng)期投入。

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人張成皓告訴本刊記者，機(jī)構(gòu)出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租金的12%，增值稅抵扣后需繳納5%～6%，整體稅率接近17%～18%。另一方面，一些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的“二房東”、個(gè)人出租屋，為了避稅甚至不進(jìn)行租賃備案登記，加大了正規(guī)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，抑制了租賃企業(yè)的發(fā)展。“住房租賃市場(chǎng)高企的稅費(fèi)不利于規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)培育，建議政府進(jìn)一步降低稅費(fèi)成本?！睆埑绅┱f(shuō)。

目前國(guó)家和省區(qū)市都鼓勵(lì)將閑置商業(yè)用房改為租賃住房，將土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但這些規(guī)定落地涉及多個(gè)部門(mén)，審批程序復(fù)雜，迫切需要各地加快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，降低制度成本。

警惕租賃金融“變身”

《瞭望》新聞周刊記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢(shì)，但要警惕住房租賃資產(chǎn)證券化過(guò)程中租賃金融的“多重變身”。

一是“租賃貸款”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹痈軛U”。張大偉認(rèn)為，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，租賃貸款會(huì)被投資者利用?！斑^(guò)去租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿。如果租房貸款，變相加杠桿，未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲”。

二是互聯(lián)網(wǎng)金融“p2p”平臺(tái)通過(guò)“租賃金融”持續(xù)滾動(dòng)，所提供的信用貸、消費(fèi)貸、過(guò)橋貸等成為新增炒房資金?；ヂ?lián)網(wǎng)金融中的“p2p”信貸平臺(tái)一直是炒房資金的重要來(lái)源?！皭?ài)租哪”合伙人陳其東說(shuō)，“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的信用貸、消費(fèi)貸、過(guò)橋貸等都很容易變成樓市加杠桿的工具。如果沒(méi)有有效的防范措施，租賃貸款很容易被炒房者利用?！被ヂ?lián)網(wǎng)金融開(kāi)展業(yè)務(wù)沒(méi)有地域限制，無(wú)法核實(shí)客戶(hù)需求的真實(shí)性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫?，互?lián)網(wǎng)金融公司的風(fēng)控體系根本覆蓋不到。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房租貸就是一種消費(fèi)貸，存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)此類(lèi)貸款進(jìn)行積極管制，對(duì)貸款資格要設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行審核，對(duì)于挪作他用等行為要堅(jiān)決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

三是租賃金融通過(guò)“傘狀信托”重回“炒房”渠道。目前我國(guó)租賃住宅的投資回報(bào)率只有2%～3%，與現(xiàn)在信托市場(chǎng)上動(dòng)輒15%以上的回報(bào)率，差距懸殊。

采訪(fǎng)中，張?zhí)爝\(yùn)向本刊記者詳細(xì)解釋了租賃金融如何通過(guò)“傘狀信托”重回房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道：房企通過(guò)“入市”搶地，將新地塊作為“租賃項(xiàng)目”向銀行尋找資金支持，然后將資金投放到原來(lái)已經(jīng)短缺的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中，在“租賃型樓盤(pán)”銷(xiāo)售時(shí)又采取“提前預(yù)付5～10年租金”的方式，彌補(bǔ)“租賃樓盤(pán)”的資金短板。

房企與券商、基金、信托企業(yè)聯(lián)手，將“租賃項(xiàng)目”與舊樓盤(pán)進(jìn)行“整體包裝”，變身為“住房租賃金融項(xiàng)目”，向銀行、市場(chǎng)發(fā)售產(chǎn)品，由于住房租賃市場(chǎng)前景廣闊，此類(lèi)信托項(xiàng)目向銀行銷(xiāo)售過(guò)程中，會(huì)得到銀行資金的大力追捧。這容易造成資金重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度推高房?jī)r(jià)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，政策上明確規(guī)定用持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，用收益法去評(píng)估資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，收益率很難符合資產(chǎn)證券化預(yù)期?！艾F(xiàn)在所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品本質(zhì)上都是債，想要達(dá)到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價(jià)格和稅費(fèi)，同時(shí)提高租金，才能達(dá)到資本市場(chǎng)可以接受的投資回報(bào)率?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“住房租賃證券化的關(guān)鍵在于如何達(dá)到與當(dāng)前資本市場(chǎng)預(yù)期盈利率相當(dāng)，而不是簡(jiǎn)單‘一化了之’；尤其要避免資產(chǎn)證券化后通過(guò)傘狀信托的方式，資金重新回到炒房渠道中。”

吳劍認(rèn)為，在住房租賃市場(chǎng)證券化過(guò)程中，應(yīng)該繼續(xù)遵循“去杠桿”原則，降低銀行、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資回報(bào)率的期望值和回報(bào)周期，銀行目前對(duì)投資回報(bào)的周期已經(jīng)延伸為15～20年，但房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)周期還停留在10～15年，利率要求與租金回報(bào)率相比差距更大?！皬拇缶稚峡?，降低金融市場(chǎng)利率與提高國(guó)民收入水平結(jié)合在一起，才能最大限度地將資金從房地產(chǎn)引流回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。這就需要堅(jiān)定不移地貫徹房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)?！?/p>