“寫字樓+零售物業(yè)”組合受青睞
發(fā)布時間: 2017-08-28 10:32:49 |來源:南方日報 | |責任編輯: 曹洋
近日,戴德梁行發(fā)布《2016-2017中國商業(yè)地產大宗交易市場報告》,報告顯示,從全球資本來看,2017年可用新資金預計將達到4350億美元,雖較去年的最高紀錄減少2%,但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的涌入,中國預計成為繼美國之后第二大投資目標國家。
據統(tǒng)計,中國商業(yè)地產投資于2016年創(chuàng)下歷史新高,大宗交易金額達2094億元,與2015年相比翻了一番。盡管2017年一季度的交易金額只有500億元人民幣,但由于不少大型資產交易正在進行中,因此戴德梁行報告預計,大宗交易金額會在第二、三季度顯著上升,2017年全年交易金額有望突破紀錄。
寫字樓仍然最受歡迎
按照資產類別來看,寫字樓仍然最受歡迎。數據顯示,2016年全年總投資額中,寫字樓占據一半,略高于2015年42%的占比。不過,增長最快的是零售物業(yè)投資。根據統(tǒng)計,2016年零售物業(yè)投資達到560億元,占交易總額的27%,這也是2010年以來的最高占比。
由于租金增長放緩,同時資本價值增長超速,國內商業(yè)地產收益率受到壓縮。2016年四大一線城市甲級寫字樓價格平均上漲近10%,但租金僅平均增長1%,因此一線城市平均毛收益率下降至4.9%。報告認為,在龐大供應量的壓力下,預計未來租金增長仍保持緩慢,收益率預計或將繼續(xù)下滑。
在收益率不斷壓縮的情形下,一些投資者把目光轉向零售物業(yè)。報告稱,一部分投資者計劃通過物業(yè)提升或租戶調整,來取得更高的租金,而另一部分投資者,則打算將其收購的零售物業(yè)改造成寫字樓或綜合體,以實現更高的回報。
數據顯示,綜合體項目的收購中,寫字樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通??梢赃_到較高的入住率或租金增長。同時,由于寫字樓內的員工可在工作日為零售區(qū)域帶來較為穩(wěn)定的工作量,因此寫字樓與零售物業(yè)的相輔相成也令該類物業(yè)受到投資者的青睞。
內資買家占比達九成
報告顯示,去年商業(yè)地產大宗交易中內資買家占比為86%,這也是近10年來的最高占比,由于具有資金雄厚、審批較快等優(yōu)勢,內資企業(yè)大舉涉足國內超一線城市。
報告用上海舉例,稱險資為主的內資機構資本在這里十分活躍,在內資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下,險資的資產配置壓力不斷加大,而商業(yè)地產尤其是位于一線城市的優(yōu)質物業(yè)成為各大險資互相爭奪的對象。(記者葛政涵)
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