部分“限競(jìng)房”擬轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房

投資空間大的或轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房；項(xiàng)目所在區(qū)戶籍等優(yōu)先配售

昨日，北京市住建委對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

【焦點(diǎn)1】

不是所有房源都要搖號(hào)

什么是“限競(jìng)房”？去年北京“9·30”樓市調(diào)控新政中，北京推出“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。隨后，北京在土地出讓中，大量使用這種出讓方式。也就是說(shuō)，一個(gè)商品住宅地塊在入市時(shí)，就已經(jīng)明確限定了房子未來(lái)的銷售價(jià)格。

近期，不少限房?jī)r(jià)項(xiàng)目即將入市，究竟如何銷售，市場(chǎng)一直在等待相關(guān)政策落地。昨日，《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

其中擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

也就是說(shuō)，分為兩種情況。第一種如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值高于85%，由開發(fā)商面向具備北京購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。這類住房的銷售環(huán)節(jié)和當(dāng)前市場(chǎng)上的商品房銷售規(guī)則相同，不存在之前傳言的搖號(hào)一說(shuō)。不過(guò)按照限房?jī)r(jià)項(xiàng)目之前規(guī)定的政策，要拿到限房?jī)r(jià)項(xiàng)目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

第二種情況即限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。這也意味著，這部分房源將搖號(hào)。

【焦點(diǎn)2】

項(xiàng)目所在區(qū)戶籍等優(yōu)先配售

在上述兩種情況中，作為商品房銷售的，和目前市場(chǎng)上其他商品房銷售一樣。

收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)有相關(guān)限時(shí)條件，包括單身家庭，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲等。

此次新政規(guī)定，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售，這也體現(xiàn)了職住平衡的要求。

其次，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備北京購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備北京購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

《通知》還明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作，規(guī)定在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，即可對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；其次，市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)在限期內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款；另外，確定收購(gòu)與否的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

【焦點(diǎn)3】

85%比值經(jīng)綜合考量測(cè)算

此次新政規(guī)定的兩種銷售模式中，以85%為價(jià)差門檻。這個(gè)比值是如何確定的？是否合理？

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，這個(gè)比例的掌握是適度的、合理的。如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。

他表示，總的來(lái)看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過(guò)程中，還有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。

■釋疑

為何只能購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)？

新政起到“雙防雙?！弊饔?，真正回歸“房住不炒”的目的

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，其實(shí)新政起到了“雙防雙?！钡淖饔?。

“雙防”既通過(guò)土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。

他說(shuō)，目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號(hào)的方式，但巨大的獲利空間還是會(huì)吸引大量的購(gòu)房人參與搖號(hào)，其中很多購(gòu)房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動(dòng)機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買到的概率大大降低。

如果由政府收購(gòu)過(guò)來(lái)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號(hào)銷售，并且購(gòu)房后再賣二手房也只能面向符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭轉(zhuǎn)讓，大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒(méi)有了購(gòu)買的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。不然，部分銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)相比價(jià)差較大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，銷售時(shí)就會(huì)產(chǎn)生將利益簡(jiǎn)單地一次性地轉(zhuǎn)移給新房購(gòu)房人的問(wèn)題。

限價(jià)房對(duì)抑制房?jī)r(jià)有無(wú)效果？

去年12月全市二手住房成交均價(jià)比最高的3月下降13%，發(fā)揮積極作用

為什么部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目上市時(shí)銷售限價(jià)與同地段房屋市場(chǎng)價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大差價(jià)？陳志表示，首先，政府推出這個(gè)土地出讓方式，是為了控制土地出讓價(jià)格、防止出現(xiàn)“地王”，所以有必要適當(dāng)壓低住房銷售限價(jià)；其次，為引導(dǎo)項(xiàng)目周邊的在售新房項(xiàng)目及二手房房主理性定價(jià)，扼制房?jī)r(jià)上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價(jià)，特別是一些在土地出讓時(shí)周邊沒(méi)有在售新房，銷售限價(jià)主要是參考了周邊二手住房當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)。從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價(jià)比最高的3月下降13%，充分表明了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售限價(jià)對(duì)引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格趨于理性確實(shí)發(fā)揮了積極的作用。

但另一方面，在個(gè)別核心區(qū)域，或因市場(chǎng)環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價(jià)差。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛認(rèn)為，《通知》規(guī)定的收購(gòu)轉(zhuǎn)化是非常審慎的。市保障房中心只對(duì)銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比（銷售限價(jià)/評(píng)估價(jià)）不高于設(shè)定比例（暫定85%）的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)轉(zhuǎn)化，也就是說(shuō)，這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差比不低于15%的一些“熱點(diǎn)”項(xiàng)目，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目因提前限定售價(jià)而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購(gòu)房人及二手房購(gòu)房人中持續(xù)地傳遞下去，是政府真正落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的具體體現(xiàn)和落地安排。（記者鄧琦實(shí)習(xí)生余華尊）